王微：房价上涨已脱离经济基本面和真实住房需求

(记者杨芳) 3月以来，近20城出台了相关的调控政策，新一轮楼市调控风暴来袭。日前，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀谈今年的楼市调控总要求，既要去库存也要稳房价，同时还提到对于过快上涨的城市，相关部门和地方政府要进一步出台政策。当前楼市面临哪些风险？热议的房地产税到底有什么作用？未来的房地产市场如何发展？

为了解答这些问题，凤凰财经记者在2017年中国发展高层论坛上专访了国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微，对此进行一一解读。

记者：今年来，高层多次会议提到要“防范风险”。房地产方面，您认为当前面临哪些风险？如何处理这些风险？

王微：在一系列政策的推动下，2016年房地产市场回暖、“去库存”取得了积极成效，但也带来了新一轮房价过快上涨、引发泡沫风险隐患的问题。值得注意的是，这一轮房价快速上涨及其泡沫风险积累，是在经济增长趋缓的背景下，由过度宽松的金融条件引发的，通过推动居民杠杆率快速攀升，大量资金“脱实就虚”，极大刺激投资投机需求，形成了房价、地价高位轮动快速上涨，从一线城市“点涨”向二线热点城市及周边三四线城市蔓延的“普涨”态势。深圳、上海、北京全年新建住宅价格同比上涨49.5%、37.5%和32.1%。2016年1-11月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降4.3%，土地成交价款却同比增长21.4%。

总体来看，房价上涨已经脱离经济基本面和真实住房需求，与日本1990年房地产泡沫破灭前的情形有相似之处，其可能带来的风险已不容忽视。全球来看，应对资产泡沫风险是一个世界性难题，没有成功经验可以参照，但有许多教训可以汲取。因此，需要坚持“不刺破泡沫”的调控底线，认真研究防范房地产泡沫风险的相关调控政策，特别是研究金融政策和土地政策的正确使用；同时研究应对不同风险情境下的政策预案，防止房地产泡沫风险向金融和经济领域蔓延。

记者：自去年中央经济工作会议提出要建立符合中国国情房地产市场长效机制，“长效机制”就受到了广泛关注。您认为，今年会有什么新的进展？

王微：房地产问题从来不是单纯的房屋建设、分配和管理问题，也不仅仅是经济发展问题。“房子是用来住的、不是用来炒的”，关键是将房地产市场发展定位回归住房属性。而研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，也不能就房地产谈房地产，而要紧紧抓住“国情”和“市场规律”这两个关键点，把握影响房地产发展的主要因素，更加重视从长周期、国际比较和全局的角度出发，处理好房地产发展与国民经济、区域发展、人口结构、城市规划以及产业布局之间的关系，综合运用金融、土地、财税、规划、立法等多种方式和手段，为房地产市场的平稳健康发展奠定坚实的制度基础。从这个意义上来说，需要研究和出台的政策不是单一的，有关部门都在加紧研究，可能就会陆续出台。

凤凰财经：建立“楼市长效机制”，您认为应该首要解决那些问题？

王微：在基础性制度和长效机制的研究中，首先需要高度关注房地产市场体系及相关制度和法律方面的研究。特别是在住房需求加快调整和提升的过程中，加快研究促进新房、二手房和住房租赁等多层次住房市场体系的完善和制度调整。

其次，加强对金融、土地、财税、投资等住房资源配置方式及相关制度安排的研究。例如，在土地供给和规划方面，要尽快破解一线及热点城市因住宅用地供应不足、部分三四线城市土地供应量过大和住房供给过剩问题，建立根据人口总量和结构变化确定住房土地供应的机制。

第三，进一步研究和厘清房地产领域中央与地方政府的关系问题。过去中央和地方在房地产调控体系中的关系始终没有理顺。中央政府在制定调控政策中容易“一刀切”，在金融、住房供给结构等方面，尚未按照“一城一策”原则进行制定，“失调”和“过调”现象增多，加剧部分城市的住房市场波动。因此，当前需要加强我国住房制度顶层设计，进一步明确中央政府在制度设计、土地、金融等资源配置政策方面责任，逐步强化地方政府调控、监管市场的责任和权力，在利率、首付比例等方面，更多赋予地方政府一定范围内的自主权。

记者：您提到要理清政府和市场的关系，具体是指什么关系？

王微：实际上，在房地产领域政府对市场的行政干预比较多，比如现在的限购、限贷、限价等，不利于市场机制作用的发挥。当然，促进房地产市场健康发展，还是离不开政府的作用，而且需要更好地发挥政府的作用，不仅是在制定市场规则、立法、规划、基础设施、公共服务等方面，更重要的是要为中低收入阶层提供保障或政策支持。，政府应给中等偏下收入人群提供一些政策支持，这都是政府的作用。

再有，还需要进一步区分中央政府与地方政府的不同作用。中央政府应当更多在立法、规划、财政支持等方面发挥作用；地方政府则应更多在土地供应、城市基础设施、公共服务和稳定市场方面发挥作用。特别是在房地产市场分化、不同城市之间发展差距是很大的情况下，更加需要发挥地方政府的作用，因城施策，让更多地方政府结合本地情况来发挥作用。

记者：现在大家都在谈房地产市场的供给侧改革，那您觉得需求侧这边有问题吗？   

王微：当前中国住房需求正处在快速变化的过程中，正在告别从无到有，转向从有向好的新阶段，现有的房地产市场供给结构住房需求日益多样化、多元化、多层次，供求结构矛盾比较复杂，需要通过政策的调整、机制的设计让供给跟需求之间能够相互匹配。现在是供给相对僵硬或不足、不适应。比如老百姓收入提高，形成了巨大的住房投资需求，需要合理引导和提供投资渠道，不在房地产上，那么在其他方面也应该提供多点渠道。即使在房地产方面也可以开拓新的投资渠道，比如说国际上的房地产Rets，就是一种可以让老百姓分享房地产投资收益的方式。

记者：但是供给侧的话，现在提的最多的就是扩大供地面积，但一线城市比如北京人口大量汇集，而地是有限的，这种矛盾怎么处理？   

王微：所以城市化发展需要打破行政区划，要打开市场空间。这就需要加快促进以大型城市为核心的都市圈或城市群的发展，就要围绕中心城市让周边的中小城市发展起来，通过产业发展、基础设施供给、公共服务配置，来提高中心城市/小城镇的居住环境和发展能力，形成产城融合，改善就业环境，这样大型中心城市的人口才能走出去。通过城市群的建设让人有更多选择，有更大的发展空间。

记者：您提到房地产税收是一个未来地方的一个主要的税种，出和不出其实并不仅仅涉及到房地产调控的问题，它涉及到中央和地方政府的事权和税收关系的调整问题。能具体解释一下吗？   

王微：房地产税会对房地产市场产生影响，会影响持有成本。但是各国房地产税政策目标更多是为地方政府提供稳定的税收来源，进而为城市提供更好的公共服务。所以，我说房地产税不仅仅是针对房地产调控，也涉及到政府税收体系的调整。