炒房客和限购政策的博弈 房价不涨只能去跳楼

2017-05-17    来源:易读财经        8条评论
导读: 去年下半年加入炒房队伍的炒房客小李最近一直坐卧不宁,心里着急如热锅上的蚂蚁。去年年底他下手了一套房子,贷款600万,月供34000。尽管去年930北京开始对楼市进行调控,北京的房价没有止住疯狂,继续大涨,一套房子一两个月间又涨了50万。公司白领小李看红了眼,杀入楼市,正式成

去年下半年加入炒房队伍的炒房客小李最近一直坐卧不宁,心里着急如热锅上的蚂蚁。去年年底他下手了一套房子,贷款600万,月供34000。

尽管去年930北京开始对楼市进行调控,北京的房价没有止住疯狂,继续大涨,一套房子一两个月间又涨了50万。公司白领小李看红了眼,杀入楼市,正式成为一名炒房客。他想得很明白:930调控以来北京房价也不见跌,很多专家学者说,北京的房子最保值,很难跌,肯定继续涨,抓住机会大赚一笔。

炒房客和限购政策的博弈

小李手里留几十万元以备还房贷。“两年后卖出可以免营业税,到时候房子再卖”。他在一房地产论坛上这样表示。

然而,计划没有变化快,3月17日北京楼市调控政策发布,“认房又认贷”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、贷款年限缩短。 随后10天内,北京市更是出台9政策,涉及非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分、商住楼限购等等……紧接着配以严格的突击检查。

北京楼市此次有史以来最严的调控政策,彻底扭转了北京房价继续上涨的预期。而小李感到头都大了,他意识到期待房价未来两年一直涨的愿望可能会落空,这个房子砸在自己手里了。

小李工资并不高,每月税后收入不到1.5万。雪上加霜的是,当时买房首付款不够,借了很大一部分消费贷做首付。他现在陷入了一个困局:现在卖房的话,加上税费、中介费要赔上百万。但是不卖,每个月还首付钱和月供,自己每月工资加手里留存现金也不够一年的还贷的,资金链随时会断掉。他感觉房价不可能涨了,而未来房价跌了,自己更是亏到底。

小李哭了:一年之内房价不涨我该怎么办,难道要逼死我吗?!

房价调控来了炒房客如热锅上的蚂蚁

类似小李这样的状况,在目前市场上不算少数。记者了解到,在北京2016年楼市狂潮中,一部分上班族看到房价上涨中蕴藏的暴富机会,加入炒房大军,成为炒房客,欲“短炒”楼市。

他们大多通过银行消费贷款和信用贷款,或者将第一套房从银行做抵押贷款,作为第二、第三套房的首付款。再从银行贷款300万、400万、500万以上,买下上千万的房子。

他们有些收入很高,能获得银行较高的贷款。有些收入不足的则采用虚开工资收入等方法,从银行贷到大笔资金炒房。

一个公司白领王超(化名)在网上透露了他仅以100万现金撬动价值1000万房子的操作手法:自有现金100万,再把自己已有房子做抵押,从银行贷出300万;然后信用贷再贷200万,这500万做首付款,再向银行申请房贷500万,买下了价值1000万的房子,手头上留个50-100万以备1-2年还贷,待房价大涨后卖出获利。

数据显示,2016年全年,北京市商品住宅共成交114752套,环比2015年大增60%。成交均价为36231元/㎡,环比2015年大涨31%。二手商品住宅方面,2016年北京二手商品住宅总成交276493套,环比2015年增长50%。成交均价为49766元/㎡,环比去年上涨32%。

央行数据显示,2016年全年,新增贷款超过12万亿元,个人住房按揭贷款占据小半壁江山,高达5.68万亿元,占全年新增贷款的44.91%。2016年的个人住房贷款比2015年翻一番(2015增加2.66万亿)。

炒房客所有的盈利预想都是建立在房价上涨的基础上。但当前楼市严格调控,房价上涨预期逆转,他们目前正承受着巨大资金压力。

北京楼市降温房价开始松动

炒房客预想的北京房价继续上涨没有到来,到来的却是北京楼市调控越来越严。五一前后,北京地区的新房、二手房房贷政策再次收紧。首套房执行基准利率,二套房在基准利率的基础上上浮20%。在近期密集的楼市调控政策之下,北京楼市不断降温。

数据显示,4月份,北京全市二手住宅共完成网签16902套,环比3月的25952套减少35%,同比2016年4月的26374套减少36%,新政至今平均每日的签单量较新政前的平均签单量下滑了75.6%。

成交量的大幅下滑也开始带动房价下降,据统计显示,4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平米,比3月下降了6.8%。

进入5月以后,据伟业我爱我家集团市场评估院统计,5月1日-5月7日此周北京全市二手住宅共网签1798套,环比下降60.8%,日均网签量不足300套。 从近三个月北京二手住宅每日的网签量可以看出,2月的日均网签量一直维持在400套左右的较低水平;3月日均网签量突破800套;4月受楼市调控影响,日均网签量回落至600套以下;进入5月,日均网签量进一步下降到300套左右。数据整体表现为在2、3月逐步上升,3、4、5月持续下降。

房地产中介链家工作人员王秋告诉记者,最近成交的确很清淡。以前一个店一月能卖10几套房,5月以来自己所在的区域4个店才卖4套房。

而受调控因素影响,很多购房者进入观望期,并不着急出手。链家数据显示,2017年4月,北京二手房带看量为19.6万次,环比大幅下降超过40%。

在走访中,记者发现,一些卖房的业主却不愿接受调控政策影响下的“几十万损失”,并不急于调低价格。楼市在一定区域内形成了“多空对峙”。

“现在着急卖的人房子降价也卖不出去,不着急的更是挂高价”。王秋这样表示。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,随着市场实际成交量回落,相对滞后的网签量未来还将进一步回落。与此同时,新政对稳定市场预期、平抑房价起到了立竿见影的作用,北京二手住宅价格已经松动,随着市场实际交易量、网签量的持续减少,北京二手房价格回调的空间还将进一步加大。

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