分化与聚焦：房企战略转向核心城市，三四线投资持续退潮

一、 概念概况：房地产开发计划总投资的内涵

房地产开发计划总投资是反映房地产行业未来供给规模的前瞻性核心指标，指所有在建和拟建开发项目预计需要的总投资额。这一数据不仅涵盖土地购置、建安成本和设备投入，更体现了开发商对未来的预期和战略布局。其变动直接关联未来1-3年的市场供应量，是判断行业周期的关键风向标。

二、 行业特点

1. 强周期性与政策敏感性：受宏观调控政策（如信贷、限购等）影响显著，波动幅度大于宏观经济。

2. 资金密集型特征突出：开发周期长、资金沉淀大，对融资环境和销售回款速度高度依赖。

3. 区域分化加剧：一二线城市与三四线城市在需求支撑、价格韧性上差距持续拉大。

4. 价值链整合需求提升：从“增量开发”向“品质运营”转型，要求企业具备开发、服务、资本运作等综合能力。

三、 市场现状：从数据看趋势

据博思数据发布的《2025-2031年中国房地产金融市场动态监测与投资策略优化报告》表明：2025年上半年我国房地产开发计划总投资累计值达882105.13亿元，期末总额比上年累计下降-4.4%。

1. 总量收缩但韧性初显：

   • 计划总投资累计值持续处于负增长区间（-4.3%至-5.7%），反映行业整体投资意愿仍偏谨慎。

   • 但2025年上半年增速在-4.4%至-5.7%间窄幅波动，较2024年末的-5.5%略有收窄，表明市场并未进一步恶化，而是逐步探底企稳。

2. 结构性调整深化：

   • 房企普遍采取“以销定投”策略，新增项目聚焦于核心城市和改善型需求赛道。

   • 部分国企和优质民企凭借资金优势，在土地市场择优补仓，支撑计划投资规模保持相对韧性。

3. 政策托底效应逐步显现：

   • 近期金融支持“保交楼”、城市更新试点等政策，为部分在建项目注入流动性，延缓了投资规模的快速下滑。

四、 未来趋势展望

1. 从“规模扩张”到“质量生存”：行业洗牌加速，房企竞争重心转向产品力、运营效率和现金流管理。

2. 城市更新与租赁住房成为新增长点：政策驱动下，存量改造和保障性租赁住房投资占比提升。

3. 数字化与绿色转型：智慧社区、绿色建筑标准普及，推动开发模式技术升级。

4. 资本结构优化：房企将从高杠杆依赖转向股债结合、REITs等多元化融资。

五、 挑战与机遇

挑战：

• 需求端复苏不确定性：居民购房信心仍需时间修复，销售回款压力持续。

• 债务风险尚未完全出清：部分房企仍面临到期债务压力，可能引发局部风险。

• 土地与利润矛盾：核心地块成本高企，侵蚀未来项目盈利空间。

机遇：

• 政策红利释放：住房双轨制推进为保障性住房、城市更新带来新空间。

• 行业集中度提升：优质企业可通过收并购获取低价资产，优化土储结构。

• 细分赛道潜力：养老地产、产业园区、低碳建筑等领域需求崛起。

在这个过程中，博思数据将继续关注行业动态，为相关企业和投资者提供准确、及时的市场分析和建议。

    《2025-2031年中国房地产金融市场动态监测与投资策略优化报告》由权威行业研究机构博思数据精心编制，全面剖析了中国房地产金融市场的行业现状、竞争格局、市场趋势及未来投资机会等多个维度。本报告旨在为投资者、企业决策者及行业分析师提供精准的市场洞察和投资建议，规避市场风险，全面掌握行业动态。