21.9万个小区待改造，谁将在这场城市更新盛宴中分得最大蛋糕？

行业概念概况

老旧小区改造（以下简称“旧改”）是指对城市建成区范围内建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）进行的综合整治、功能提升和社会治理活动。其核心区别于“棚户区改造”的推倒重建模式，旧改以“综合整治、有机更新”为主，注重在原有建筑基础上提升居住品质、完善社区功能、促进社会融合。

旧改内容通常分为基础类、完善类、提升类三大板块。基础类涉及居民基本生活需求的市政配套、建筑物修缮、安防消防等；完善类包括加装电梯、停车设施、无障碍环境等；提升类则拓展至养老、托育、医疗等公共服务设施的优化升级。该行业是典型的政策驱动型民生工程，兼具公共属性与市场潜力，是推动城市更新、稳定投资、提升民生福祉的重要抓手。

市场特点

1. 强政策驱动与民生导向： 旧改是国家层面确定的重大民生工程和发展工程。自2019年起，中央财政专项资金支持、国务院明确目标任务，各地政府将其纳入重点工作，形成了“中央统筹、省负总责、市县抓落实”的工作机制。市场节奏与规模高度依赖政策规划与财政导向。

2. 项目碎片化与高度非标： 旧改项目分散于全国成千上万个小区，每个小区在建筑结构、产权状况、居民诉求、地方财力等方面差异巨大。这导致项目难以标准化复制，实施高度依赖本地化协调与“一区一策”甚至“一楼一策”的解决方案。

3. 资金多元但回报机制复杂： 项目资金来源于“政府、居民、社会资本”多方共担。其中，基础类改造以政府财政为主；完善类和提升类则更需探索居民出资（如加装电梯）与社会资本参与（如物业、养老、停车等运营收益）的商业模式。社会资本的进入依赖于清晰的盈利模式与长期稳定的现金流预期。

4. 产业链条长，协同要求高： 旧改涉及规划设计、建筑施工、建材供应、电梯安装、智慧社区、物业服务、养老服务等多个产业环节。成功的项目需要有效整合政府管理部门、街道社区、居民业主、各类企业等多方利益，对总承包或资源整合方的综合协调能力提出极高要求。

行业现状

当前，中国老旧小区改造已从试点探索进入全面推广、加速落地的阶段。

从规模与进度看： “十四五”规划纲要明确，全国范围内需完成约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。截至2023年底，已累计开工改造超过22万个小区，惠及居民超3800万户，总体开工进度符合预期。未来工作重点将从“开工率”向“完工率”和“品质效果”深化。

从参与主体看： 市场呈现“国有资本主导，专业企业跟进，社会资本试探”的格局。各地城建投、城投公司等国有企业因与政府协调顺畅、融资能力强，承担了大量基础类项目。同时，一批在电梯加装、节能改造、智慧社区等领域具备专业技术的民营企业，凭借差异化优势获得了发展空间。大型房地产企业和物业公司正积极介入，寻求从“开发销售”向“持有运营”转型的业务机会。

从商业模式看： 纯公益性的基础类改造仍是主流，但“改造+运营”的创新模式正在探索中。例如，通过授予社会资本一定期限的特许经营权，使其投资建设停车场、充电桩、养老驿站、便民商业等设施，并通过运营收入回收投资。这种模式在居民付费意愿强、消费基础好的城市部分区域已出现成功案例，但大规模推广仍需突破制度与认知障碍。

部分典型改造内容及参与主体概览表

未来趋势

1. 从“单项改造”到“综合更新”： 未来的旧改将愈发强调系统性，不再是简单的修修补补，而是将硬件改造与社区治理、公共服务提升、城市功能优化紧密结合。项目将更注重规划先行，统筹推进各类设施和服务的集成。

2. “智慧化”成为标准配置： 随着物联网、人工智能技术成本的下降，智慧安防、智慧停车、智慧物业、智慧养老等应用将成为旧改方案的标配。这不仅提升管理效率，也为后续运营服务的增值创造了数据与平台基础。

3. 运营价值日益凸显，市场化机制深化： 社会资本参与的关键在于“长期运营权”的价值兑现。预计未来在停车管理、物业管理、社区商业、养老托育等领域的市场化合作模式将更加清晰，相关配套的产权、经营权政策将逐步完善，吸引更多专业运营商入场。

4. 绿色低碳改造需求激增： 在“双碳”目标下，对既有建筑的节能改造（如外墙保温、节能门窗、光伏屋顶）将成为旧改的重点内容。绿色金融工具（如绿色债券、碳减排支持工具）可能为这部分改造成本提供新的融资渠道。

挑战与机遇

主要挑战：

1. 资金平衡难题： 财政资金压力加大，居民出资意愿和能力参差不齐（尤其加装电梯等），社会资本因回报周期长、收益不确定而观望，三方共担机制在实际操作中常面临挑战。

2. 协调成本高昂： 业主意见统一难（“一户拦全楼”）、跨部门审批流程复杂、历史遗留问题（如违建）处理棘手，导致项目前期周期长、落地慢。

3. 标准与质量管控： 各地标准不一，施工质量监管难度大，尤其是隐蔽工程（管线）和涉及多家单位交叉施工的项目，易引发后续纠纷。

4. 长效管理缺失： “重改造、轻管理”现象仍存。改造后若无专业物业或可持续的社区治理跟进，改造成果可能难以维持，影响社会资本参与提升类项目的信心。

关键机遇：

1. 庞大的内需市场： 21.9万个小区仅是开端，随着房屋老化，旧改将成为一个持续且规模巨大的市场，为建筑建材、家居装饰、智能科技、社区服务等数十个相关行业带来长期需求。

2. 城市服务新入口： 旧改是切入万亿级城市服务市场的绝佳入口。通过改造与社区建立连接，企业可以深度运营家庭与社区的消费场景，挖掘养老、托幼、健康、零售等“银发经济”与“社区经济”的蓝海。

3. 产业升级催化剂： 旧改推动建筑业向绿色化、工业化（如预制部件）转型，催生适用于存量更新的新技术、新产品和新服务模式，如微更新技术、装配式加装电梯等。

4. 政企合作模式创新： 在地方政府化解债务压力、盘活存量资产的背景下，与社会资本共担风险、共享收益的创新型PPP、EOD等模式有望在旧改领域得到更广泛和规范的探索与应用。

   在这个过程中，博思数据将继续关注行业动态，为相关企业和投资者提供准确、及时的市场分析和建议。

    《2026-2032年中国老旧小区改造行业市场竞争格局与投资趋势前景分析报告》由权威行业研究机构博思数据精心编制，全面剖析了中国老旧小区改造市场的行业现状、竞争格局、市场趋势及未来投资机会等多个维度。本报告旨在为投资者、企业决策者及行业分析师提供精准的市场洞察和投资建议，规避市场风险，全面掌握行业动态。