空置率飙升与租金分化：商业综合体正在经历一场残酷的“冰与火之歌”

一、行业概念概况

商业综合体是指集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店及居住等多功能于一体的大型建筑群或建筑集合体。其核心特征是功能的复合性与空间的集约性，通过不同业态的协同效应，创造一站式消费与生活体验。在中国城市化进程中，商业综合体不仅是商业地产的重要形态，更是城市形象与消费升级的载体。

二、市场特点

当前中国商业综合体市场呈现以下典型特征：

1. 区域分化显著
一线城市与核心二线城市市场趋于饱和，竞争白热化；三四线城市仍处于增量发展阶段，但受消费力与运营能力制约，空置率压力逐渐显现。

2. 运营模式转型
行业重心正从“开发销售”转向“长期运营”。优质运营商通过精细化运营提升资产价值，租金收入与资产增值成为核心盈利来源。

3. 业态融合深化
传统零售占比下降，体验式消费（如亲子娱乐、文化展览、运动健康）占比提升，业态组合更注重场景化与社交性。

4. 资本参与度提升
境内外的 REITs（房地产信托投资基金）、保险资金及私募基金加大对成熟商业综合体的收购与持有，推动行业向金融化、证券化方向发展。

三、行业现状

截至2023年末，中国主要城市商业综合体存量面积已超过3.5亿平方米，年均新增供应量逐步放缓。运营表现呈现明显两极分化：

表1：2023年不同能级城市商业综合体关键运营指标对比

运营能力的差距直接反映在资产价值上。具备强大品牌招商能力、数字化运营体系及会员生态的头部企业，如华润万象生活、龙湖商业等，其旗下项目租金收益与资产估值均显著高于行业平均水平。

四、未来趋势

1. 深度数字化与智能化
   运营方将利用物联网、大数据及AI技术，实现客流分析、租户管理、能源调控的精细化，提升运营效率与消费体验。

2. 内容为王，打造独特IP
   通过引入首店、旗舰店、定制化主题街区及持续性的文化营销活动，构建项目的独特标签，摆脱同质化竞争。

3. 绿色低碳成为标配
   ESG（环境、社会、治理）理念深入行业，绿色建筑认证、节能减排措施不仅是政策要求，也逐渐成为吸引优质租户与消费者的加分项。

4. 社区化与生活化
   综合体愈发强调与周边社区的黏性，通过增加公共服务功能（如社区服务中心、图书馆分馆等），成为“城市会客厅”与“第三空间”。

五、挑战与机遇

挑战：

• 消费增长趋缓： 宏观经济环境影响消费者信心，非必需消费品类承压。

• 运营成本高企： 人力、能源及营销成本持续上升，侵蚀利润空间。

• 电商持续渗透： 线上平台对实体商业的客流与销售额分流效应长期存在。

• 资产改造压力： 大量存量项目面临建筑老化、业态过时等问题，改造投入巨大。

机遇：

• 政策支持： 国家鼓励消费升级与城市更新，为存量改造与业态创新提供政策窗口。

• 体验经济崛起： 消费者对社交、休闲、学习等线下体验的需求不可替代，为综合体提供了差异化的突破口。

• 资本退出渠道拓宽： 国内基础设施公募REITs试点范围扩大至消费基础设施，为商业综合体提供了重要的资产盘活与资金循环工具。

• 技术赋能： 新技术不仅降低成本，更能创造新的消费场景与运营模式，如AR导航、智慧停车、会员营销自动化等。

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    《2026-2032年中国商业综合体运营行业市场发展现状调研与投资趋势前景分析报告》由权威行业研究机构博思数据精心编制，全面剖析了中国商业综合体运营市场的行业现状、竞争格局、市场趋势及未来投资机会等多个维度。本报告旨在为投资者、企业决策者及行业分析师提供精准的市场洞察和投资建议，规避市场风险，全面掌握行业动态。