中国商业营业用房市场深度解析：销售下滑中现房逆势增长

一、概念概况

商业营业用房是指专门用于商业经营活动的不动产，包括零售商铺、办公空间、酒店、餐饮场所等。这类房产通常以销售或租赁形式服务于企业运营，其价值受地理位置、人流密度、经济周期和政策环境等因素影响。在中国，商业营业用房是房地产市场的重要组成部分，与消费升级、城市化进程紧密相关。投资者需关注其长期收益潜力，但同时也需警惕市场波动风险。

二、行业特点

1. 周期性明显：商业营业用房市场与宏观经济高度相关，经济上行期需求旺盛，下行期则易出现空置率上升。

2. 投资门槛较高：相比住宅，商业用房投资额大、回报周期长，通常需要专业管理运营。

3. 区域差异显著：一线城市和核心商圈需求稳定，而三四线城市可能面临供应过剩。

4. 政策敏感性强：政府调控政策（如土地使用、信贷政策）直接影响市场供需。

5. 业态多元化：随着新零售和数字化转型，商业用房形态从传统商铺向体验式、复合式空间演变。

三、市场现状

据博思数据发布的《2025-2031年中国商铺行业市场调查与发展前景研究报告》表明：2025年上半年我国商业营业用房期房销售面积累计值达1256.12万平方米，期末总额比上年累计下降10.4%。中国商业营业用房市场整体呈现“量缩质升”的调整态势：

• 整体销售面积持续收缩：2025年6月，商业营业用房销售面积累计值为2696.55万平方米，累计增长率为-4.8%。从2024年7月至2025年6月，累计增长率为负值（例如2025年2月低至-15.8%），表明市场整体需求疲软，可能与经济放缓、消费者信心不足有关。

  

• 现房销售表现相对稳健：2025年6月，现房销售面积累计值为1440.43万平方米，累计增长率为0.6%，较前期（如2025年5月的2.6%）有所回落，但整体保持正增长。这反映出现房市场因即买即用、风险较低而更受投资者青睐，尤其在2024年，现房销售增长一度超过10%，显示市场对实体现货的偏好增强。

  

• 期房销售大幅下滑：2025年6月，期房销售面积累计值为1256.12万平方米，累计增长率为-10.4%，且自2024年以来持续为负（如2024年7月为-17.9%）。期房销售疲软主要源于开发商资金链紧张、交付风险上升，以及投资者对预售模式的谨慎态度。

• 市场分化加剧：数据表明，现房与期房销售增长呈现“剪刀差”，现房逐步回暖而期房深度调整。这可能是市场出清过程中的必然现象，整体销售面积下降但结构优化，预示着行业正从粗放扩张转向精细化运营。

四、未来趋势

1. 数字化转型加速：商业营业用房将更多融合线上线下一体化，例如通过大数据分析优化选址和客流管理，提升运营效率。

2. 绿色和可持续发展：在“双碳”目标驱动下，节能环保型商业用房将成为新热点，投资者可关注绿色建筑认证项目。

3. 业态创新与融合：体验式消费、社区商业和共享办公等新模式兴起，推动商业用房向多功能复合空间转型。

4. 政策支持预期：政府可能出台城市更新和消费刺激政策，助力市场复苏，但需警惕局部泡沫风险。

5. 市场整合加速：中小企业退出、头部企业并购将提升行业集中度，优质资产价值凸显。

五、挑战与机遇

挑战：

• 供应过剩风险：部分城市商业用房库存高企，空置率上升可能导致租金下行压力。

• 经济不确定性：全球通胀和国内经济增长放缓可能抑制投资需求，期房销售下滑反映市场信心不足。

• 运营成本高企：人力、能源成本上升挤压利润，尤其对中小投资者构成挑战。

• 政策波动：房地产调控政策的不确定性可能影响市场预期，例如信贷收紧加剧资金压力。

机遇：

• 消费升级驱动：中产阶级扩大和消费多元化，为高端零售、体验式商业用房带来新需求。

• 城市更新红利：老旧商业区改造和智慧城市建设，为投资者提供存量资产增值机会。

• 科技赋能：人工智能和物联网应用可提升商业用房管理效率，降低空置率。

• 现房市场复苏：数据中现房销售正增长显示稳健投资机会，尤其在一二线城市核心地段。

• 跨境投资潜力：随着开放政策深化，外资可能流入中国商业地产，带来资金和理念创新。

在这个过程中，博思数据将继续关注行业动态，为相关企业和投资者提供准确、及时的市场分析和建议。

    博思数据发布的《2025-2031年中国商铺行业市场调查与发展前景研究报告》介绍了商铺行业相关概述、中国商铺产业运行环境、分析了中国商铺行业的现状、中国商铺行业竞争格局、对中国商铺行业做了重点企业经营状况分析及中国商铺产业发展前景与投资预测。您若想对商铺产业有个系统的了解或者想投资商铺行业，本报告是您不可或缺的重要工具。